DOPPIA PROVVIGIONE

Il falso mito dell'immobiliare

Molto spesso i Clienti in cerco di un immobile si imbattono nel falso mito dell’obbligo di pagare un compenso provvigionale a due Agenti Immobiliari (c.d. Mediatori), cioè una doppia provvigione.

In realtà è una situazione alquanto improbabile. Ma per capire il fondamento reale del diritto al compenso proviggionale, si deve partire alla normativa e dalle sentenze in merito.

La provvigione è identificata dall’Art. 1755 del Codice Civile: “Il Mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.”

Quindi, aspetto fondamentale è che ci sia stata un’attività dell’agente immobiliare al fine di concludere l’affare. Che comincia quasi sempre dal sopralluogo e alle informazioni comunicate al Cliente interessato…

E si arriva quindi a dover definire il cosiddetto “nesso causale” tra i Clienti, l’Agente Immobiliare e la sua attività, cioè quella serie di eventi che hanno portato, a mezzo della l’Agente Immobiliare, a concludere l’affare, senza i quali nulla sarebbe stato definito tra le Parti, quindi, essenzialmente alla sottoscrizione di un accordo dal quale nasce un rapporto obbligatorio tra le Parti.

Non si configura, invece, alcun diritto alla provvigione quando la prima fase delle trattative, avviate con l’intervento di un Agente Immobiliare, non abbia dato risultato positivo, anche quando vi sia una successiva ripresa delle trattative per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, tali da escludere l’utilità dell’originario intervento del mediatore.

Vi sono anche sentenze in merito:

“Affinché nasca il diritto di credito al compenso a favore del mediatore è necessario che questi ponga in contatto tra loro due o più parti per la conclusione di un affare, che questo venga concluso per effetto del suo intervento e che la sua attività nota alle parti sia stata quanto meno da loro accettata, nella ipotesi della mediazione, o determinata da un incarico unilateralmente affidato anche tacitamente e desumibile “per facta concludentia”. (Tribunale Monza – Sentenza N. 1253/2016)”

Perché sorga il diritto alla provvigione non è sufficiente che l’affare sia stato concluso, ma è necessario che la conclusione del contratto sia avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore che deve deve aver messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione dell’affare. (Tribunale Roma – Sentenza N. 656/2017)”

 

Quindi, una volta definita l’origine della provvigione, vediamo la questione della pluralità.

Anche qui v’è il supporto della normativa e di numerose sentenze.

L’Art. 1758 del Codice Civile definisce che “Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.”

Quindi, da subito si capisce che non si parla di doppia provvigione in caso di più Agenti Immobiliari ma di parte di essa, cioè una suddivisione, in % da definire tra loro, dell’intero importo corrisposto.

Ad integrazione anche la Sentenza N. 8443 del 21/6/00 della Cassazione: “Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’Art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.

 

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